Desde hace tiempo, mostramos mucho cuidado con los mercados de bienes inmuebles. Esto no significa que renunciemos a analizar dicho mercado. Con el tiempo, nos va mostrando oportunidades de inversión.

Una de las herramientas más adecuadas para iniciarse en el mercado de bienes inmuebles son las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), las cuales son fondos de inversión en bienes raíces comerciales. De acuerdo con los supuestos básicos, las SOCIMI deben pagar a los accionistas un mínimo del 90% de sus ganancias (en algunos casos al menos el 75%), por lo que parecen aún más atractivas.

El problema es la situación económica actual en el mundo. Estamos casi al final de un período de tasas de interés cero, lo que ha provocado precios muy altos de bienes inmuebles. Esto sucedió como resultado de la correlación inversa entre el nivel de las tasas de interés y los precios de las propiedades. Por lo que, históricamente, unas bajas tasas de interés significaban precios de inmuebles muy altos.

Por supuesto, un aumento de los precios provocó que el interés de los inversores se incrementara. El siguiente gráfico muestra qué mercados de bienes inmuebles están ahora considerados como los más atractivos.

Hasta un 43% de los inversores considera Europa Occidental como el mercado más interesante. Otro 30% se decantó por los Estados Unidos. Los siguientes puestos están ocupados por Europa del Este (14%), los países desarrollados y en desarrollo de Asia (4%) y Australia (3%). ¿Qué grupo de inversores lleva razón? Decidimos comprobarlo.


Las SOCIMI en EE.UU.

 

La bolsa de los EEUU, tomada en su conjunto, hoy en día es muy cara. En el caso de las empresas de tecnología que están de moda, se trata de una burbuja muy similar a la acontecida en el año 2000. Los activos más caros también incluyen el mercado de bienes inmuebles.

Un ejemplo claro es Simon Property Group, que es la SOCIMI americana más grande. Los tres aumentos de las tasas de interés en Estados Unidos hicieron que las acciones del SPG comenzaran a caer (el mayor coste de endeudamiento se traduce en menores ganancias de las SOCIMI).

Lo más importante, a pesar de una gran bajada durante los últimos 10 meses, es que SPG es todavía relativamente cara. El valor del ratio P/VC (Precio/Valor Contable) es 13, el PER (Precio/Beneficio) es 27, mientras que el PER10 es 39. Simon Property Group paga un dividendo del orden del 4,2%, el cual no destaca mucho comparado con la competencia. Tenga en cuenta que una SOCIMI, a diferencia de los ETF, debe pagar la mayor parte de sus ganancias. Por lo tanto, un dividendo de 4,2% no es nada raro.

 

SPG es una SOCIMI (o REIT en inglés) entre otras muchas presentes en el mercado americano. Por lo tanto, para un análisis más completo de la situación se debe tener en cuenta que los ETF se encuentran expuestos a todo el mercado, y no sólo a los bienes inmuebles. En los Estados Unidos, la mejor comparación es con el fondo Vanguard, cuyo ticker es VNQ.

 

El ratio PER de Vanguard REIT ETF es de 40. En este sentido, el mercado inmobiliario es el sector más sobrevalorado en los EE.UU. Si añadimos un ratio P/VC relativamente alto, igual a 2,33, y una rentabilidad por dividendo del 4,4%, se llegará rápidamente a la conclusión de que las SOCIMI americanas son terriblemente caras.

 

El potencial de crecimiento para las SOCIMI americanas está limitado, y no sólo debido a los movimientos del Fed. Otro factor importante es el hecho de que el nivel de préstamo obtenido para adquisición de acciones en los Estados Unidos, en relación con el PIB, está cerca de niveles récord.

 

Todos estos factores sugieren que es mejor mantenerse alejado del mercado inmobiliario de Estados Unidos.

 

Las SOCIMI en Europa
 

La gran mayoría de las SOCIMI del viejo continente son baratas en comparación con el mercado de Estados Unidos. Por supuesto, entre los países existen diferencias significativas. Cuando el precio de mercado de las SOCIMI excede el valor de sus activos estamos hablando de un bono, mientras que cuando el precio es más bajo que el valor de los activos, se trata de un descuento.

 

Hace menos de un año, la situación en determinados países europeos se parecía a lo siguiente:

Fuente: epra.com

Como puede observarse, el descuento más grande (un precio más de un 40% menor que el valor de los activos) lo ofreció el mercado inmobiliario italiano. No es ninguna casualidad, ya que el país está paralizado por la burocracia y la justicia ineficiente. Este entorno es difícil para cualquier crecimiento economico. La economía italiana ha perdido su importancia, y las propiedades rústicas proporcionan bajos beneficios.

Una opción mucho más interesante parecen las SOCIMI en el Reino Unido. Los datos del gráfico anterior indican un descuento del 17 por ciento, pero en la actualidad supera el 20%.

Los precios de las SOCIMI británicas se vieron muy afectadas como resultado de la decisión del Brexit. En ese momento, muchas empresas comenzaron a pensar en mover su sede a otros países. Esto no cambia el hecho de que el Reino Unido pueda beneficiarse de la salida de la UE, pero tiene que llevar a cabo las reformas necesarias y reforzar la cooperación económica con los países de fuera de Europa. Todo está en manos de los políticos, así que tenemos un período de alta incertidumbre, lo que hace complicado determinar si la inversión en el mercado inmobiliario del Reino Unido es una buena idea o no. Sin embargo, tenemos la intención de supervisar continuamente este mercado. En el caso de movimientos por parte del gobierno británico, las SOCIMI pueden llegar a convertirse en activos de inversión extremadamente atractivos

En el caso de otros mercados europeos donde invertir, nos desalienta el hecho de poseer una peor demografía y las interferencias de los gobiernos en la economía. Como ya saben, cuanto menor sea el papel del Estado, más espacio para el desarrollo y la elaboración de las ganancias.

En lo que respecta al mercado de Europa del este, las SOCIMI están comenzando a crearse. Por ejemplo, en un país tan grande como Polonia, sólo se ha establecido un fondo de este tipo, y además, su estructura no fomenta la inversión. La dependencia de una sola SOCIMI hace que sea demasiado arriesgado invertir en los países en desarrollo.

 

Los mercados asiáticos de las SOCIMI
 

El mercado inmobiliario en los países asiáticos plantea un interés moderado de los inversores, por lo que la valoración es relativamente atractiva.

Ya mencionamos que una poca interferencia del estado en la economía crea un gran ambiente para el crecimiento económico. En el caso de China, la situación no es la mejor en este sentido. La participación del Estado en el desarrollo de la infraestructura y el apoyo del crecimiento económico y un insistente uso de inversiones económicamente injustificadas han dado lugar a una distorsión del mercado.

La situación tiene mejor pinta en países como Malasia, Singapur y Hong Kong.

Con el fin de comparar estas naciones, vamos a ver cómo se comportan frente al resto del mundo en términos de dividendos pagados por las SOCIMI.

El diagrama no incluye los datos de Malasia, pero después de nuestro análisis se encontró que las SOCIMI malasias pagan un dividendo promedio del 5,5%.

Como se puede ver, los fondos de Singapur son inmejorables. Con un dividendo promedio de 6,6%, por delante de Malasia, Hong Kong y Australia, superan con creces las sobrevaloradas SOCIMI de Japón, Europa y los EE.UU.

En términos de comparación de Singapur y Hong Kong, vale la pena prestar atención a otro hecho muy importante: hace unos meses, el precio del metro cuadrado para oficinas en Hong Kong era casi 3 veces mayor que en Singapur. Lo podemos observar en la siguiente tabla:

Mientras tanto, las leyes del mercado son implacables. Con una gran disparidad entre los precios de los dos países, algunas empresas se decidirán a trasladarse de Hong Kong a Singapur. Como resultado de la creciente demanda de espacios para oficinas, los alquileres en Singapur van a subir. Esto se traducirá en un aumento de los ingresos de las SOCIMI, y de esta forma van a aumentar sus precios o va a disminuir el ratio PER.

Algunos analistas creen que Hong Kong se ha convertido en una especie de Mónaco chino, que va a garantizar altos precios de bienes raíces a largo plazo. Sin embargo, se omite el hecho de que Hong Kong es totalmente dependiente de Pekín. Por el contrario, en el caso de Singapur, se trata de una verdadera independencia. Esta es una diferencia muy significativa, lo que aumenta el nivel de seguridad de nuestra inversión.

Volvamos por un momento a la comparación de Malasia y Singapur. En este caso, el valor de las SOCIMI en ambos países es neutral, pero muy atractivo en comparación con el resto del mundo. ¿Cuál es la diferencia? En primer lugar, el mayor dividendo de las SOCIMI de Singapur. En segundo lugar, el ambiente para la inversión. Singapur se caracteriza por una situación política extremadamente estable, inflación baja y una ley transparente. En tercer lugar, la superficie de Malasia es incomparablemente mayor que la de Singapur, pero en éste el espacio se utiliza de manera más eficiente.


El equipo Independent Trader